Austriacki Kodeks Cywilny ABGB („Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch”) zawiera przepisy regulujące możliwość zwolnienia z czynszu za najem nieruchomości w tzw. „przypadkach nadzwyczajnych”. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego („Oberster Gerichtshof”) „przypadki nadzwyczajne” to zdarzenia, które wpływają na większą grupę ludzi i nie mogą być kontrolowane przez człowieka. Ustawa jako „przypadki nadzwyczajne” dosłownie wymienia: pożar, wojnę, epidemię i nadzwyczajne zdarzenia pogodowe. Aktualnie grasujący wirus Covid-19 podlega według ekspertów pod wymieniony przypadek epidemii. Sam przepis przewidziany w ABGB stosuje się natomiast również do umów najmu nieruchomości wynajętych w celach handlowych i usługowych.
Ten przepis zdaniem ekspertów ma zastosowanie również wtedy, gdy wynajęty lokal jest całkowicie zamknięty ze względu na wprowadzone przepisy do walki z koronawirusem. Jednocześnie oznacza to, że najemca (lokator) nie może korzystać z wynajmowanego lokalu tak jak przewiduje to umowa najmu. W konsekwencji oznacza to, że w przypadku całkowitego zamknięcia lokalu (np. zakład fryzjerski, salon kosmetyczny, sklep branżowy objęty obecnie zakazem handlu) najemcy na okres zamknięcia (nieużywalności) przysługuje całkowite zwolnienie z czynszu i opłat stałych (Betriebskosten).
Przy obiektach handlowo-usługowych, które nie są w pełni dotknięte zakazem otwarcia (np. powierzchnie biurowe) sytuacja prawna nie jest do końca jasna. W przypadku ograniczonej używalności lokalu spowodowanej obecną sytuacja należy jednak wyjść z założenia, że najemcy będzie przysługiwała możliwość do zatrzymania przynajmniej części czynszu i opłat stałych.
Należy zauważyć, że ostatnie słowo co do właściwości stosowania opisanych przepisów będzie należało do niezależnych sądów, które zapewne już w najbliższej przyszłości masowo będą rozpatrywać tego typu sprawy. Warto jednak zwrócić uwagę, że stanowisko w sprawie interpretacji istniejących przepisów w specjalnym oświadczeniu zajął także resort sprawiedliwości. Pani minister sprawiedliwości Alma Zadic w specjalnym komunikacie poinformowała opinię publiczną, że – zdaniem resortu – w przypadku zamknięcia lokali handlowo-usługowych na podstawie przepisów do walki z koronawirusem ryzyko gospodarcze ponosi wynajmujący. W konsekwencji w opinii ministerstwa najemcy na okres zamknięcia lokalu usługowo-handlowego przysługuje całkowite zwolnienie z czynszu i opłat stałych jak zostało opisane wyżej.
Podjęcie ewentualnych kroków do redukcji lub całkowitego zwolnienia z czynszu i opłat stałych sugerujemy skonsultować z ekspertem. Z jednej strony opisane wyżej przepisy mają charakter dyspozycyjny (względnie obowiązujący), co oznacza , że w umowie najmu mogą być uzgodnione inne przepisy i regulacje odnośnie przypadków nadzwyczajnych. Ponadto zaleca się każdy przypadek rozpatrywać indywidualnie a stosowne kroki podjąć z zastosowaniem odpowiedniej formy (np. pisemnym powiadomieniu wynajmującego o braku możliwości użytkowania lokalu).