Mieszkanie: dopuszczalne zużycie, czy już szkoda?

W jakich przypadkach właściciel ma prawo zatrzymać część kaucji przy odbiorze mieszkania?

Z własnego doświadczenia wiem, że to pytanie w praktyce często prowadzi do różnicy zdań między właścicielem i lokatorem. Takie rozbieżności przy rozwiązywaniu umowy najmu i przekazaniu mieszkania bardzo szybko mogą prowadzić do eskalacji sytuacji i sporu prawnego, gdzie wymagana jest pomoc adwokata. Przepisy prawne oraz bogate orzecznictwo austriackich sądów jednak bardzo jasno określają zasady, kiedy potrącenie kosztów naprawy przez właściciela mieszkania z kaucji jest uzasadnione.

Ściany

Obowiązuje prosta zasada: pojedyncze otwory w ścianach po śrubach lub gwoździach służące zawieszeniu szafek lub obrazów traktuje się jako normalne zużycie. Oznacza to, że nie muszą być usuwane na koszt lokatora. Tym samym koszt tego typu poprawek nie może być potrącany z kaucji przez właściciela. Jedynie w przypadku rażąco dużej ilości otworów (w jednym z orzeczeń sąd stwierdził 110 otworów w dwóch pokojach) właściciel ma prawo odnowienia ścian na koszt lokatora.

Malowanie

Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu lokator wymalował ściany na nowy kolor, wówczas – w myśl aktualnego orzecznictwa – nie ma obowiązku przywrócenia pierwotnego koloru przy zdawaniu mieszkania, o ile kolor dobrany przez lokatora odpowiada kolorom tradycyjnym. W Praktyce oznacza to, że przede wszystkim w przypadku kolorów zwyczajowo stosowanych, jak np. biały, kolory pastelowe etc. lokator nie będzie miał obowiązku wymalowywania na nowo ścian. W przypadku kolorów nietypowych, jak np. czarny lub rażący czerwony właściciel może domagać się przywrócenia klasycznego koloru.

Warto zauważyć, że nawet jeżeli umowa najmu przewiduje, że lokator ma zwrócić mieszkanie wymalowane w kolorze białym, nie oznacza to, że lokator musi wymalować mieszkanie na nowo tuż przed wyprowadzką i zdaniem mieszkania.

Podłogi

Jeżeli parkiet wykazuje pojedyncze zarysowania wynikłe z przesuwania mebli, to traktuje się to jako normalne zużycie powstałe podczas użytkowania mieszkania, które jest już uwzględnione w miesięcznie opłacanym czynszu. Także w takim przypadku właściciel nie ma prawa potrącenia kosztów naprawy tego typu „usterek” z kaucji.

Również przy poważniejszych „szkodach” należy zawsze ocenić sytuację z szerzej perspektywy i przy uwzględnieniu wieku użytkowanych przedmiotów. Tak np. w przypadku użytkowania lokalu przez 10 lat i pełnym zużyciu znajdujących się w nim dywanów lub tapet, należy przyjąć, że ich wartość po tak długim okresie eksploatacji jest równa zeru. Tak więc, także w takich przypadkach właściciel nie będzie się mógł skutecznie domagać zwrotu ich wartości od lokatora.

Łazienka

Drobne poprawki w łazience, jak np. otwory w płytkach po szafkach lub wieszakach na ręczniki również traktuje się jako formę normalnego zużycia uwzględnioną w miesięcznym czynszu. Tego typu otwory muszą zostać zaakceptowane przez właściciela bez prawa do zwrotu kosztów ich usunięcia.

Warto przede wszystkim dobrze udokumentować stan mieszkania w momencie odbioru oraz w chwili wyprowadzki. W tym celu pomocne mogą być np. zdjęcia całego lokalu zrobione telefonem. W wielu przypadkach właściciel będzie się także domagał sporządzenia protokołu odbioru lub przekazania mieszkania, w którym oprócz stanu liczników i przekazanych kluczy powinny zostać zawarte wszelkie informacje dotyczące bieżącego stanu lokalu, znajdującego się w nim wyposażenia i ewentualnych szkód.